札幌も売れないマンション

今全国的にマンションが売れない。札幌も例外でない。
マンションが本当に売れない、建設予定地だったが取りやめになったところがあるとか。
かつてのバブル崩壊よりも厳しい感がある。
東京はバブル再来だったのがうそのようだ。
これから景気がどうなるか。気掛かりだが、建設会社、住宅メーカーも厳しさを増している。ここを乗り切らないと景気回復につながらない。

マンション組合総会

マンションの一年に一回の総会が開かれた。戸数も少ないにので参加者はほとんど同じ顔ぶれだ。
年数がたつと問題がいろいろ出てくる。
車の利用者が減ると管理費の減収につながる。だから管理費を値上げにならないようにするべきだ。管理人さんの勤務時間を削りさらに自らも管理費を上げることになった。
修繕積立だって昨年上がったし近いうちに上げななくなるだろう。
これからもいろいろな面で修繕個所が出てくる。その備えは早いうちにすべきだが、なかなか金銭が絡むとまとまらないのが現実だが、戸数が少ない分決まりやすい面もある。

札幌のマンション売れないのですか

札幌のマンションが売れていないという。中央区の物件の販売が少ないのも影響しているかもしれないが、不景気の表れか。
地下鉄沿線でも売れないようだ。
この時代、一生の買い物をするには将来の生活が不安だ。上がらない給料、職への心配考えればきりがない。給料が上がる時代は本当に終わったのか。

マンション 修繕

マンションを購入する時から悩みは始まっている。本当に高い買い物だ。耐震問題には驚き、嘆きだ。
どこのマンションを買うか、何階にするか、選ぶ楽しみもある、最初のうちは新しい、あまり問題も起きず。
でも、修繕、管理費値上げなどの問題、管理の仕方いろいろある。
長期修繕、とにかくお金がかかる。北海道は除雪の問題も。こんなことを真剣に考えるよりも商売を優先している管理会社が多いことに気づく。
今週の経済誌に毎年掲載しているマンション特集を組んでいた。住人としてどうするのか、考えらさせられる。
車を乗る人が減る、年をとった住人が多いと。この悩みは最近良く聞く。
高い買い物かどうか住む人の考えで変わる。ランキングの中で北海道の会社が変わっていた。今までの会社はどうしたのか。
住まいは生活にとって大事、ここから新しい発想も生まれる。修繕についてよく考えよう。

マンション総会

１年に１回のマンション管理組合の総会が開かれた。入居者は２４戸、賃貸もあるので参加者は９人。今までよりも多い参加者。
議事はスムーズにいっていたが、修繕積立の値上げ、３年前の総会できまっている、確かに決まっているが、新しい入居者から疑問、初めて知ったと反発の声。確かに臨時総会に出てた身に取ってこれはないな。きちんと値上げの額を示さないままに。
結局は了承したが、きちんとした引き継ぎをしない他人任せが出た感じ。以前も指摘したが、やはり入居者もチェックしないといけないことをあらためて感じた。
駐車場収入の減少も悩み。これは他のマンションンと比較してうんぬんというより車離れ、高齢化が進んでいる裏付けでもある。だから対策をどうするか大きな悩みだ。

大規模修繕 終わりに（１１完）

１０回にわたって大規模修繕の経過を書いてきたが、具体的な数字などをだすこと出来なかったことをお許しください。やはり自分の住むところに関心を持つことから始まると思う。少ない修繕費を嘆いても放置してきたことは責められない。最近は修繕費を３０万円くらい一括で入居時に徴収する方式も増えている。これは一時しのぎかもしれないがないよりは。
管理会社の役割はこれからますます重要だ。高齢化を迎え役員のなり手がいなくなり、管理会社がその役目を担うことが現実実を帯びている。でもいまのままの管理会社の体制、一人が多くのマンションを担当するのでは無理。管理会社もきちんと体制をつくり提示しないとダメだと思う。同時に駐車料の減少も深刻なことも予想される。高齢になってくると運転しない、駐車料の収入が減ると管理費の減少も。
マンションが存在する限り、大規模修繕、小規模修繕が続く。入居者の高齢化で一時金の徴収が無理。そうなると値上げ、大幅アップも無理。経費を削るしかない。でも削って手抜きされたら困る。しっかりした業者選びもますます大切になって来る。
長く持つ、快適な環境のマンションを続けるための模索はこれからも続く。

大規模修繕 管理人の重み（１０）

大規模修繕と直接関係ないけれど、管理人の働きがマンションの美観や管理で大きな差が出て来る。どこまでが本来の仕事かの線引きがあるが、本当に働きに差がある。
今のマンションで管理人は５人くらいだが、玄関や１階の目立つ所しか掃除をしない人、人が見ているときだけ一生懸命働く人、朝早く来るけど仕事をしない人など。
片や朝から晩まで掃除をする人。入居者の苦情にもきちんと対応してくれる人、引っ越しにも休みに対応してくれる人。
どちらがいいかは歴然している。ただ管理人の仕事の線引きは難しい。あの時はしてくれた、この時はしてくれないの入居からの疑問は出るが、管理人の働きがマンションの管理を大きく左右する。

大規模修繕 続・管理会社変更（９）

管理会社を変えることは、管理会社ばっかりを責めるつもりはない。経済紙の特集をやっているけど、多く管理を担当しているからベターではないと思う。やはり住む人が意識を持つことから始まると思う。
滞納者がいるにも報告がない、催促しない。水もれの対応が遅い。エレベータの見積もりの日付からかなりたっていることが最終的に変更の理由になった。
変更間際には管理日誌が捨てられたり。引き継ぎの際、鍵が紛失していたりと管理会社の変更をしなければ分からなかったこともあった。
管理をするマンションの戸数をみるとどこまで管理会社が出来るのか、現状を見ると、細かいことまでみることは不可能だ。高齢化の時代なると役員がする人がいなくなると、管理会社が代行する時代がやって来るかもしれない。そのときいまのままの管理会社では無理な面が多いことが考えられる。
住んでいる人の意識が重要だということを痛感した。

大規模修繕 教訓（７）

大規模修繕工事の工事会社選定などを通じて
①マンションのことに関心を持とう
②管理会社の日々の対処方法をチェックしよう
③ささいな工事から大規模工事まで工事費含め報告を必ず受ける
④工事会社選定は何社に見積もりを
⑤安いよりも長く快適なマンションを維持できる修繕を
⑥大規模修繕へ積立費を早めの値上げ必要ーなどが挙げられる。
また、マンンションの管理費にしても駐車場代が高い所は、管理費に占める割合が高い。みんな年をとっていけば車を手放すことが考えられ、管理費不足が予想される。駐車場の収入を当てに出来ない時代がやってくる。

大規模修繕 役員交代（６）

２年間の役員が終わった。管理会社変更、大規模修繕の工事会社選定ととてもハードな２年間だった。戸数が少ない分、会合に参加する人も限られてくる、参加しない人には意見を書いてもらったがほとんどなかった。
やはりみんなの意識が自分を含めなかった。管理会社変更がみんなの負担を大幅に軽減につながった。もし、変えなかったら今の倍近くの修繕積立金を将来に払っていかなければならなかった。
足りない分は借りたけどもうすぐ返済期間が終わろうとしている。
会社の中とは違った経験をさせてもらった。

大規模修繕 工事（５）

大規模修繕へまず屋上の防水を優先させ、その次の年にマンション工事を行うことを決めた。その間に工事会社選定を行うと時間に若干余裕が出た。
防水は防水の専門会社から材料を購入、工事は別会社を選定、管理は管理会社の建築士にお願いした。何かあった時は担当した会社に責任を取ってもらう体制を取った。工事が１カ月近くかけ終わった。
その間に工事会社を４社から選定、見積もりを比較した。専門知識ははないが、額に大きな差がでたていた。仮設工事に差が出て、多い所は除外した。結局は、本来の工事にかかる部分にどこまでするかで工事会社が決まった。
工事の時期は春先、５月に決まった。

大規模修繕 工事会社選定（４）

大規模修繕で困ることは建築知識がないこと。でもこのことは逆にしがらみのないことで工事会社選定をスムーズにできること。工事会社に知り合いがいると優先させたり選定にしばりがかかる。
入居者にも工事関係者がいなかったので、ゼロからのスタート。建物診断で工事の必要性が理解され、どこまで修繕をするか、入居者の負担を少なくして、みんなの良い方にすすめたいのだが。
工事の最低条件は、この修繕が将来の建物の劣化を防ぐこと。安い料金で再工事はごめん、一定の料金は出して、良い工事する会社がベターなのを選ぶ。大手を含め数社から見積もりを取る。
たくさん見積もりを取っても、建築知識がないのでどう判断していいかわからない。新たに管理会社の担当者に助言をもらう。
建物の仮設に料金が高い所は除外して予算と相談して決まることになった。
数カ月の間、工事会社選定の間、入居者からの知り合いの会社推薦や建設会社に知り合いがいたが、見積もりを出してもらいたが、この会社は料金、仮説費などで除外になった。

大規模修繕 お金（３）

マンション管理会社変更、大規模修繕へ入居者への理解を少しずつ深めていった。
マンションの建物診断を行い、劣化状態、必要と思われる料金、工事について提出してもらった。料金はそこの会社の金額は高い、工事はしっかりしていると思うけど、素直に総会に提出した。このくらいの金額と工事が必要というこを出したが、みんな金額にびっくり、値上げは仕方ないが、大幅は無理、一時金の負担は出来ないという声が圧倒的だった。
本当はこの工事が必要、額はともかく早めに行い、必要な工事をすべきということ強調したかったが、お金からスタートになった。
お金から始まった論議で大規模修繕に理解が深まったと思う。
まず、工事会社の選定、時期、お金の手当て詰めることはたくさんあった。

大規模修繕は団結を（２）

マンションの修繕積立が少ないことを、管理会社、マンションの販売会社を責めても増える訳がない。だから、いまどうしたら必要なお金を確保する、入居者同士が共通の認識を持ち一定の所まで考えをそろえ団結するところから始めることが大事だ。
マンションの管理会社を変更し、管理費削減やエレベーターの経費も減らし、まず月々の管理費を減らし、その分を修繕積立に回し、月々の負担は変わらずに設定を変更した。
そして修繕費の値上げに着手する。設定を変更しているので同じ５０００円の値上げでも、２０−３０％の値上げになるので受け入れやすい。
入居当時のままであったら１００−１５０％の値上げの数字になっていたと思うし、かなりの反発になり値上げそのものができなかっただろう。
マンションの建物診断をしてもらい、その間に工事会社選定、不足するお金、入居者への説明などに努め、持っている情報は公開することにもした。

大規模修繕は大変（１）

マンションの大規模修繕の時期に役員に当たったら大変だ。戸数の少ないマンションは特に。まして住宅、建築に関係があるわけではない。知識もない、お金もないのないないずくしから始まる。
建築から１０年をすぎ、大規模修繕にとりかからない時期に来ていた。管理会社から大規模修繕の前に建物診断の話が来た、診断はしてくれるが、修繕はしないのに大きなお金が出る、疑問に感じた。
小規模の修繕にしてもやや高め、対応の遅さに不満が募る。経費、対応、大規模修繕を見据え管理会社を変えた。
大規模修繕のために、修繕費の確保から。管理費を含め急激な値上げにならないことを念頭に計画を練り、マンションの管理含め見直しからのスタートだった。